濰坊日報社濰坊融媒訊 近日，高新區(qū)新城街道潤福家園小區(qū)多位業(yè)主反映，他們小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)今年在區(qū)月度考核中多次墊底，業(yè)主們?yōu)樘嵘飿I(yè)服務水平、改善居住環(huán)境，想成立業(yè)主委員會，在推選過程中因受到小區(qū)寫字樓專有部分面積參與率未達標的影響，未能成立。針對這一問題，連日來，記者展開了調查。

　　潤福家園小區(qū)

　　物業(yè)頻吃黃牌，業(yè)主盼成立業(yè)委會

　　11月18日，記者來到位于高新區(qū)玉清東街與金馬路交叉口附近的潤福家園小區(qū)。業(yè)主王先生表示，他們小區(qū)由濰坊祥順物業(yè)管理有限公司（以下簡稱祥順物業(yè)）提供物業(yè)服務，一直以來物業(yè)費按六樓以下每月1.2元/平方米、六樓以上每月1.3元/平方米的四星級標準收費，但存在消防設備更新不及時、小區(qū)環(huán)境臟亂差等問題，業(yè)主對物業(yè)的管理和服務水平很不滿意。祥順物業(yè)所服務的潤福家園小區(qū)項目在全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務項目月度考核排名中多次墊底，本年度曾被給予3次黃牌警示（考核結果在60分以下），9月份被認定為月度考核黑榜項目。

　　 小區(qū)業(yè)主代表申女士告訴記者，業(yè)主們對小區(qū)物業(yè)的不滿由來已久，一直想成立業(yè)主委員會改善小區(qū)的居住環(huán)境和生活條件，為此籌備了4年，于今年11月5日、6日、7日舉行了為期三天的業(yè)主大會，準備選舉成立業(yè)委會，擬定《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》《業(yè)主委員會工作規(guī)則》（草稿），但在業(yè)主投票期間，遇到了種種問題。

　　小區(qū)業(yè)主向記者反映問題。

　　專有部分面積未達要求，算法存疑

　　申女士所說的在成立業(yè)委會過程中遇到種種問題，到底是什么情況呢？

　　 《濰坊市物業(yè)管理條例》第31條規(guī)定，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員和候補成員等業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　 11月8日，高新區(qū)新城街辦對潤福家園小區(qū)業(yè)主大會決議公告進行公示：潤福家園小區(qū)共有業(yè)主659名（戶），專有部分面積84869.65平方米，本次會議共發(fā)出選票493張，收回選票493張，業(yè)主人數(shù)參與率為74.81%；參與專有部分面積54459.48平方米，參與率為64.17%。根據(jù)相關規(guī)定，因專有部分面積參與率未達到比例要求，未能成功推選產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會。

　　 “一開始社區(qū)告訴我們小區(qū)有649戶業(yè)主，公告中卻成了659戶，而且公告中面積怎么計算的，業(yè)主們也有疑問。”小區(qū)業(yè)主大會籌備組組長李先生說。

　　 李先生表示，小區(qū)共有6棟樓，位于小區(qū)西南角的3號樓是寫字樓，另外五棟為住宅樓。3號樓前的停車位設有攔車桿收費，進入該寫字樓也不走小區(qū)大門，對于小區(qū)來說基本屬于獨立狀態(tài)。業(yè)主大會籌備組一直向社區(qū)申請，住宅樓部分與寫字樓部分劃分開，住宅樓業(yè)主單獨召開業(yè)主大會并成立業(yè)委會，但未被采納。這樣一來，3號樓的業(yè)主也需參加業(yè)主大會，可是籌備組中沒有該樓的業(yè)主，社區(qū)也沒有到3號樓通知推選業(yè)委會投票事項。11月5日投票時，3號樓大多數(shù)業(yè)主不知情，只有兩位業(yè)主到現(xiàn)場投票。

　　小區(qū)物業(yè)服務項目被認定為月度考核黑榜項目。

　　業(yè)主吐槽投票限制較多，影響結果

　　“許多業(yè)主在外地或不在小區(qū)居住，無法參與投票。”申女士說，此外5號樓有幾戶房子被查封，業(yè)主無法參與投票，也是未能成立業(yè)委會的一個原因。

　　 李先生說，業(yè)主在辦理不動產(chǎn)權證期間只持購房收據(jù)的不允許參與投票，丈夫的房子妻子居住的、父親的房子兒子居住的，需持委托書才能投票。起初，李先生就委托書的格式咨詢過律師，確認無誤后打印并下發(fā)。但在4日，籌備組中的社區(qū)工作人員牟先生告訴他，原打印的委托書無法使用，委托書需要備案并蓋章。當時距離投票僅剩一天，有的業(yè)主在外地已無法拿到新的委托書，5日許多業(yè)主因委托書不合規(guī)無法投票。直到6日經(jīng)過籌備組協(xié)商才形成新方案：由業(yè)主手持身份證拍攝委托家人參與投票視頻的形式參與投票。

　　 “7日傍晚，牟先生給我一張延期投票的申請單，申請單只能延期至當天晚上，但晚上短暫的時間已無法召集更多業(yè)主參與投票。”李先生說。

　　 申女士認為這次業(yè)主大會召開得稀里糊涂，如果再給他們一些時間或者流程規(guī)則再明晰一點，小區(qū)業(yè)委會一定能成立。

　　部門說法

　　高新區(qū)物業(yè)辦稱目前暫停業(yè)委會相關業(yè)務

　　11月22日，記者將情況反映給了高新區(qū)物業(yè)辦。工作人員表示，業(yè)委會相關業(yè)務由住建局政務服務中心窗口工作人員負責，并告知了該窗口的聯(lián)系方式。記者多次撥打該電話號碼，一直無人接聽。24日，記者終于打通了該電話。工作人員表示，她是其他科室的，臨時接聽該電話，負責相關業(yè)務的工作人員正居家隔離，暫時無法辦理咨詢業(yè)務。

　　 24日，記者再次聯(lián)系高新區(qū)物業(yè)辦，咨詢寫字樓和住宅樓同屬一個小區(qū)能否分別召開業(yè)主大會，選舉成立業(yè)委會。“應該是可以的，但程序比較復雜，我對業(yè)委會業(yè)務不是十分了解，具體情況需要向政務服務中心窗口工作人員詳細了解。”工作人員說，目前該業(yè)務暫停。

　　 22日，記者聯(lián)系新城街道物業(yè)辦咨詢潤福家園小區(qū)成立業(yè)委會事宜。工作人員表示，街辦負責審查，但對潤福家園小區(qū)設立業(yè)委會具體情況并不了解，此事一直由玉龍社區(qū)負責指導，具體情況需聯(lián)系玉龍社區(qū)作進一步了解。

　　 22日，記者以業(yè)主身份電話聯(lián)系了玉龍社區(qū)負責人。對方表示過后會給回復，但直到23日下午5時許也沒有回復。隨后，記者再次聯(lián)系該負責人，亮明了身份。對方稱23日晚7時許會給回復，之后沒了下文。

　　律師觀點

　　兩個物業(yè)管理區(qū)域 可分別成立業(yè)委會

　　針對潤福家園小區(qū)業(yè)委會“難產(chǎn)”一事，記者咨詢了北京市京師（濟南）律師事務所的王經(jīng)緯律師。王經(jīng)緯表示，本次業(yè)委會未能設立的主要原因有二：其一，部分業(yè)主因限制條件過多（如未辦證無法參與投票、父親房屋由兒子居住無法參與投票等）未能參與投票，對于該問題，依據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》建房〔2009〕274號第十三條“基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主”；第二十六條“業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議”之規(guī)定，籌備組可通過制定、修改《業(yè)主大會議事規(guī)則》《會議表決規(guī)則》，對個別特殊情況予以靈活處理，以賦予該部分業(yè)主參與投票的權利；其二，物業(yè)管理區(qū)域劃分問題未明確，依據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第七條“業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會”可知，如若住宅樓與寫字樓在樓群之間具有明確區(qū)分的獨立院落，且相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地基本獨立，一般應當認定為獨立的兩個物業(yè)管理區(qū)域，并分別成立業(yè)主大會。

　　 業(yè)委會是業(yè)主的自治組織，街辦對業(yè)委會的成立僅有組織、指導職能，不應對業(yè)委會的成立設置不合理的限制條件。同時，街辦對于業(yè)委會的成立并無批準職權，僅負責業(yè)委會成立后依申請進行形式審查，審查合格后，依法予以備案。

濰坊日報社全媒體記者